DESCOMPLICANDO O DIREITO: CONDÔMINO INADIMPLENTE PODE UTILIZAR A PISCINA?

Uma dúvida comum no dia a dia dos síndicos é a possibilidade de restringir o acesso de condôminos inadimplentes às áreas comuns dos espaços de convivência. Algumas convenções condominiais preveem tal possibilidade e o assunto costuma gerar muita polêmica.

Pensando em trazer um pouco mais de luz sobre o tema, vamos analisar do ponto de vista jurídico a possibilidade de aplicação da medida de restrição aos condôminos inadimplentes.

A Convenção é o documento constitutivo do condomínio, a sua “Constituição” ou “Lei Maior”. É obrigatória a todos os titulares de direitos sobre as unidades do condomínio e deve ser sempre respeitada.

Porém, apesar do seu caráter de soberania, a Convenção não deve jamais contrariar o ordenamento jurídico. Ela deve estar em sintonia com as leis, a Constituição Federal e até mesmo os princípios norteadores do direito.

Dessa forma, a Convenção que previr a impossibilidade de acesso do condômino inadimplente às áreas comuns do condomínio estaria contrariando o disposto no Código Civil, uma vez que as sanções aplicáveis aos condôminos infratores, via de regra, são de cunho pecuniário (multas).

Essa é a leitura que se faz do Art. 1.336, §1º do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Além disso, existem outras formas de forçar o inadimplente a quitar o seu débito, como por exemplo, a negativação do mesmo ou mesmo a faculdade da execução direta a partir do novo CPC.

Sendo assim, não é recomendável que o síndico promova a restrição de acesso, ainda que mediante previsão na convenção, pois há uma grande possibilidade de revisão da cláusula de proibição pelo Poder Judiciário.

Nesse sentido, inclusive, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça – STJ, através da sua Terceira Turma, em julgado recente decorrente do Recurso Especial 1564030, onde prevaleceu a tese de que o morador inadimplente não deve ser impedido de utilizar as áreas comuns do condomínio.

O argumento utilizado pelos julgadores foi o de que ao se adquirir a propriedade de um apartamento ou casa em condomínio, mais do que sua fração ideal (unidade), o titular adquire também o direito de uso das áreas comuns. Esses elementos seriam inseparáveis e, portanto, privá-lo do acesso à piscina, por exemplo, afrontaria o direito à propriedade e até mesmo, em casos extremados, a sua dignidade.

Sendo assim, cabe aos síndicos realizar uma gestão eficiente de redução e controle da inadimplência, utilizando-se sobretudo do diálogo com os condôminos para tentar compreender as razões do inadimplemento (sabe-se que em momentos de crise, por exemplo, é natural que os índices se elevem).

Nos casos em que não for possível equacionar os interesses através da negociação direta ou da mediação, naturalmente o síndico deve se utilizar de todos os mecanismos jurídicos para a cobrança do devedor deliberado e reincidente.